（原标题：李宇嘉：革新土地财政是创建楼市长效机制的基石）要构建房子是用来寄居的，不是用来油炸的，光靠短期调控、掌控资金流向似乎不是办法。纵观国内外，住房本身具备居住于、投资和投机等多重属性，且各种属性之间的界限模糊不清，何况我国城市化较慢前进，居民构建资产收益的心愿反感。

因此，要让住房重返居住于属性，基础性制度改革毫无疑问沦为关键。基于楼市与地方政府不道德和财政金融关系之简单、利益关系之深远影响，笔者指出，应该要把革新土地财政作为创建房地产长效机制的牛鼻子。我国历史上，抗衡中央宏观调控和地方自主性的财政分权，仍然是行政、财税体制和金融运营的仅次于影响因素，也是地方政府不道德、经济绩效最重要的决定因素。

中国重新加入WTO以后，外向型经济大发展，地方大规模招商引资，随着制造业兴旺以及工业化进程的公里/小时，城市化也很快打开。这一急速转型，带给短期内基础设施和公共服务融资的极大市场需求，但分税制的财政分权并无法适应环境这一变化。

1998年房改以及2003年国有土地招拍挂制度的奠定，打开了地方政府重复使用出售土地70年使用权，为基础设施和公共服务设施融资的历程，即土地财政。我国带入全球化，以较为优势参予国际分工、拒绝接受产业移往的历史背景下，土地财政高效率地票据未来70年城市化、工业化红利的特征，精妙地解决问题了短期内城市对基础设施和公共服务设施重复使用投放、长年内交还的极大融资市场需求和期限错配，中国经济由此打开高速快速增长时期。客观上谈，土地财政以其服务于基础设施融资，及派生出有的较低地价招商、补贴、作价、土地换回配建等形式，让低成本优势展现，铸就了制造业大国地位。

而制造业大发展和税收低快速增长，也强化了国家的调控能力。制造业兴旺也是较慢工业化和城市化的黏合剂。近40年的工业化是今天中国装备制造、高铁等高端生产累积和溶解的结果。

城市化是第三产业发展，内需社会建构和转型的全球规律。当前，我国人口红利消退，资源环保形势倒逼，城市化已转至中短距离快速增长，房地产转入存量时代，再加产业升级、分享发展理念了解，全球制造业再行均衡等，土地财政作为当前阶段的财政分权也必需主动而变。党的十八届三中全会明确提出，创建现代财政制度，创建事权和开支责任相适应的制度，充分发挥中央、地方两个积极性。

事实上，这是基于当代公共财政表达意见的财政分权改革。但是，土地财政及以其派生特性（较低地价招商、补贴、作价大股东等）、自主性（不划入支出）、政府能力高效率等固有的特性，带来地方利益之多元，对GDP竞标赛事的政绩考核之顺应，也是此前财政分权（如包干制、行政收费）所无法相提并论的。因此，土地财政就像基因烙印一样，已了解地方政府不道德的血脉中。

转型时期，土地财政并未主动革新，这是当前楼市许多问题的根源。首先，基于短期固定资产投资、税收低快速增长的考虑到，较低地价招商和城市卖大饼扩展变本加厉，新区和园区洪水泛滥并进化为空城、鬼城，产生了很多没税收基础、实体进驻的房地产项目。而楼市供应不足，引起去库存及房价暴跌压力，又使债务风险的预期空前下降。

其次，内外部环境变化，中低端产品出口导向的制造业兴旺局面无法沿袭，以土地财政造就固定资产投资的资本构成倚赖，造就上下游兴旺，这是当前生产能力不足的根源。目前，生产能力利用率严重不足70%的行业，如钢铁、水泥、玻璃等都与房地产密切相关。

再度，土地财政是当代货币信用的源头，地价房价下跌，以其金融加速器效应建构信用和资产泡沫，也大自然不会提升系统性的风险。高地价和高房价循环预期是商品房市场繁荣的前提，也是土地财政以求保持的基础。但土地和房租是实体经济的基础成本，高地价、高房价让中国生产大国转型生产强国的战略因低成本而阻碍。

同时，高地价、高房价让三个一亿人的人本城市化阻碍，是城镇化率从50%迈进70%、横跨中等收益陷阱的拦路虎。最后，土地财政依赖度加剧，意味著地方对房地产市场的微观干预加剧，土地征地、规划随便调整等乱象层出不穷，房地产市场化前景不容乐观。当前经济形势及财税体制改革现状，要求了土地财政继续还无法解散，但完备土地财政并创造条件向税收型财政趋向转型已是共识。

为此笔者建议：首先，以地均产值和就业人口为刚性指标，创建存量工业用地拆迁红线，看清红线的工业用地不准由政府交还，以避免较低地价招商导致陈旧闲置与住宅用地耕共存局面，让城市可供地上台阶。其次，应该创建先租后卖、产权共计、以出租抵供的新房供应机制，新房（尤其是新区）以成本或优惠计价反算租金水平，让新市民低成本住进。同时，新市民与政府共计产权，启动租金返月可供政策，趋向让新市民累积并享有产权住房。

另外，土地出让净收入（相结合财政补贴和移往缴纳）可全部用来建设医院、学校等公共服务设施，以减少城市化成本。可供地上台阶、新市民还乡，这是减少房价、夯实楼市长年市场需求基础、创建内需社会的长效机制，也是减少资产泡沫风险的长效机制。

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